不動産投資

政府系の銀行。個人事業主など様々な人向けに融資をしてくれる。 企業よりも審査が厳しい傾向にあるが、事業として成り立っていればちゃんと融資してくれる。 返済期間が10年か15年と短いため、不動産の融資の場合は高利回りの物件にしないとキャッシュ...

還元利回りは相場から導き出したり、銀行が試算したりする。 実質収益を簡便利回りで割ると、その物件の大体の適正価格を導き出すことができる。 還元見回りを低く見積もると価格は上がり、還元利回りを高く見積もると価格は下がる。価格を提示された時に、...

まさに営業トーク。数字にすると投資効果がわかりずらいという恐ろしい罠。 数字で予測できるのが不動産のメリットであるのに、そこに優位性を見出せない時点でかなり黒い。 キャッシュのない経費を独り言と伝えてくるのもかなり黒い。

利回りは高ければ高いほど良い、と考えがち。 利回りが高い物件はそれだけリスクが高い、と考えた方が良い。 利回りが低い物件はリスクが低く、買った値段で売れるような元本毀損しにくいものである。

メリットもあれば、デメリットもある。どんな投資も100点ではない。 その人の属性によって、向き不向きもある。例えば、億のマンションを買えるならば、立地も踏まえて買ってしまうのが良い。ただ、大多数の人がそんな属性は持ってない。 ボロ戸建はロッ...

昭和56年(1981年)より前の建物は旧耐震のため、リスクが高い。 基本的には1982年以降は新耐震だが、いつ検査をしたのかにもよるため、1985年、1990年くらいの30年前後くらいが無難。 倒壊リスクだけでなく、水害、土砂など災害リスク...

新築ワンルーム業者が個人に売って、個人が中古ワンルーム業者に売って、中古ワンルーム業者が個人に売る流れ。 新築業者は新築プレミアム価格による売上狙い、中古ワンルーム業者は売った後の管理料狙い、でビジネルモデルが異なる。 なので、中古ワンルー...

ワンルーム投資をお勧めする本を読むと良いじゃん良いじゃん、としか思えなくなる。 アパートに比べてリスク分散できているよね、ふむふむ、3LDKとかに比べて空室出た時のクリーニング代とかの修繕費安いよ、ふむふむ。お決まりの生命保険、節税としての...

向き不向きはあるが、不動産事業を大きくするには向かない。 土地の所有分が小さいため、資産の評価としては建物の減価償却が終わるとほぼ0になる。 本当の資産家が現金で相続すると100%課税対象になるところを不動産にして相続税対策に節税することは...

50％以下がリスクの低い状態。返済比率が75%を超えてくるの危険信号。毎月のCFが赤字に点ずる可能性が高い。 返済比率は毎月の融資返済額/満室時の家賃収入で算出できる。 返済比率を下げるには、自己資金を最初に入れる、融資を長くする、金利を安...